Najczęściej zadawane pytania o zakup nieruchomości na Gran Canarii i innych Wyspach Kanaryjskich

Zakup nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich wiąże się z formalnościami. Numer NIE, umowa rezerwacyjna, podatek ITP lub IGIC, hiszpański rejestr nieruchomości, opłaty wspólnotowe oraz zasady wynajmu turystycznego to tylko część zagadnień, które warto sprawdzić jeszcze przed wpłaceniem zaliczki.

Poniżej odpowiadamy na najczęstsze pytania naszych klientów dotyczące zakupu, kosztów, formalności, utrzymania i wynajmu nieruchomości na Gran Canarii oraz pozostałych Wyspach Kanaryjskich. Każda transakcja może jednak wyglądać inaczej, dlatego stan prawny i koszty konkretnej nieruchomości zawsze powinny być sprawdzane indywidualnie.

Zakup nieruchomości i wymagane dokumenty

Tak. Obywatel innego kraju może kupić mieszkanie, apartament, dom, willę lub działkę na Gran Canarii bez zakładania firmy i bez posiadania hiszpańskiej rezydencji. Do przeprowadzenia transakcji potrzebny jest jednak między innymi ważny dokument tożsamości oraz numer NIE.

Nie. Nieruchomości w Hiszpanii mogą kupować również osoby mieszkające na stałe w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii lub w innym kraju. Sam zakup nieruchomości nie oznacza jednak automatycznego uzyskania hiszpańskiej rezydencji.

NIE, czyli Número de Identidad de Extranjero, to indywidualny numer identyfikacyjny cudzoziemca w Hiszpanii. Jest wykorzystywany między innymi podczas podpisywania aktu notarialnego, rozliczania podatków, rejestracji nieruchomości oraz załatwiania formalności urzędowych. Numer jest osobisty, unikalny i co do zasady pozostaje przypisany do danej osoby na stałe.

Najlepiej rozpocząć procedurę możliwie wcześnie, jeszcze przed planowanym podpisaniem aktu notarialnego. Numer NIE można uzyskać w Hiszpanii, w odpowiednim konsulacie lub przez należycie umocowanego przedstawiciela. Dostępność terminów i czas oczekiwania mogą się różnić.

Kupujący najczęściej przedstawia paszport albo dowód osobisty, numer NIE oraz dokumenty potwierdzające stan cywilny. Konieczne może być również wykazanie źródła środków przeznaczonych na zakup, szczególnie gdy pieniądze są przelewane z zagranicy.

Nie w każdej transakcji jest ono formalnie niezbędne, ale w praktyce znacznie ułatwia obsługę nieruchomości. Z hiszpańskiego konta można opłacać podatki, rachunki za media, wspólnotę mieszkaniową i inne cykliczne należności.

Tak. W akcie notarialnym określa się, kto nabywa nieruchomość oraz w jakich udziałach. Notariusz może również wymagać informacji dotyczących ustroju majątkowego małżonków i prawa obowiązującego w kraju ich zamieszkania.

Tak. Każdy kupujący może nabyć określony procent własności, na przykład po 50% albo w innych uzgodnionych proporcjach. Udziały powinny zostać jednoznacznie zapisane w akcie notarialnym.

Najczęściej proces obejmuje wybór nieruchomości, negocjacje, podpisanie dokumentu rezerwacyjnego, sprawdzenie stanu prawnego, podpisanie umowy przedwstępnej, przygotowanie środków i dokumentów, zawarcie aktu notarialnego, rozliczenie podatków oraz wpis nowego właściciela do rejestru.

Rezerwacja i umowy przedwstępne

Po uzgodnieniu ceny strony mogą podpisać dokument rezerwacyjny i ustalić kwotę rezerwacji. Dokument powinien wskazywać cenę nieruchomości, termin kolejnego etapu, zasady zaliczenia wpłaty na poczet ceny oraz sytuacje, w których pieniądze podlegają zwrotowi.

Nie zawsze. Rezerwacja często następuje jeszcze przed zakończeniem pełnej analizy dokumentów. Dlatego dokument powinien zawierać zapis chroniący kupującego, gdyby kontrola prawna wykazała poważne obciążenia, niezgodności albo przeszkody uniemożliwiające zakup.

Jest to prywatna umowa poprzedzająca akt notarialny, w której strony określają warunki przyszłej sprzedaży. Zwykle kupujący wpłaca przy jej podpisaniu część ceny, a umowa wskazuje termin aktu notarialnego, sposób zapłaty i konsekwencje niewykonania zobowiązań. Podpisanie umowy arras nie jest obowiązkowym etapem każdej transakcji.

Zależy to od rodzaju umowy i jej zapisów. Przy klasycznych arras penitenciales rezygnacja kupującego zwykle oznacza utratę wpłaconej kwoty. Jeżeli bez podstawy wycofa się sprzedający, może być zobowiązany do zwrotu dwukrotności otrzymanej kwoty.

Tak. Przed wpłaceniem znacznej i bezzwrotnej kwoty warto sprawdzić przynajmniej właściciela, obciążenia, zaległości, dane nieruchomości oraz podstawowe warunki transakcji. W umowie należy również uwzględnić ewentualne finansowanie kredytem i termin uzyskania potrzebnych dokumentów.

Tak, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana z meblami lub wyposażeniem. Najbezpieczniej przygotować listę rzeczy pozostających w mieszkaniu, a przy większej wartości także dokumentację fotograficzną. Pozwala to uniknąć nieporozumień podczas przekazania nieruchomości.

Podatki i koszty zakupu nieruchomości

Oprócz ceny trzeba uwzględnić podatek od zakupu, opłaty notarialne i rejestrowe, obsługę prawną, ewentualne tłumaczenia oraz koszty pełnomocnictwa. Przy standardowym zakupie z rynku wtórnego bezpiecznie jest początkowo założyć budżet około 8–10% ponad cenę, a następnie przygotować dokładną kalkulację dla wybranej nieruchomości.

Podstawowym podatkiem jest ITP, czyli podatek od odpłatnego przeniesienia własności. Ogólna stawka dla nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich wynosi 6,5%. W określonych przypadkach dotyczących między innymi własnego miejsca stałego zamieszkania mogą mieć zastosowanie stawki obniżone, ale wymagają one spełnienia konkretnych warunków.

Przy pierwszej sprzedaży nowej nieruchomości przez dewelopera zamiast ITP najczęściej występuje IGIC. Standardowa stawka IGIC wynosi 7%, chociaż przepisy przewidują również stawki preferencyjne dla wybranych przypadków. Do transakcji może dochodzić podatek AJD, którego ogólna stawka dla dokumentów notarialnych na Wyspach Kanaryjskich wynosi 0,75%.

Pod uwagę bierze się między innymi wartość referencyjną nieruchomości ustalaną przez hiszpański kataster. Jeżeli cena lub wartość zadeklarowana przez strony jest wyższa niż wartość referencyjna, podstawą rozliczenia będzie zasadniczo wyższa wartość. Dlatego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić nie tylko cenę sprzedaży, ale również wartość podatkową.

Koszt zależy od ceny nieruchomości, objętości aktu, liczby stron, dodatkowych dokumentów oraz rodzaju czynności. Nie należy więc podawać jednej stałej kwoty dla każdej transakcji. Koszty te powinny znaleźć się w indywidualnym zestawieniu przygotowanym przed zakupem.

Tak. Właściciel płaci lokalny podatek IBI, którego wysokość zależy między innymi od wartości katastralnej oraz stawek obowiązujących w danej gminie. Mogą występować także lokalne opłaty za odbiór odpadów lub inne usługi komunalne.

Jest to opłata na rzecz wspólnoty właścicieli nieruchomości. Pokrywa między innymi utrzymanie części wspólnych, basenu, wind, ogrodów, ochrony, recepcji lub administracji — zależnie od danego budynku czy kompleksu. Przed zakupem sprawdzamy wysokość opłaty, zakres usług oraz ewentualne planowane dopłaty nadzwyczajne.

Tak. Osoba fizyczna będąca nierezydentem podatkowym może mieć obowiązek rozliczania podatku IRNR również wtedy, gdy nieruchomość jest używana prywatnie albo pozostaje pusta. Dochód z wynajmu rozlicza się oddzielnie, najczęściej przy użyciu formularza Modelo 210.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

Sprawdzamy przede wszystkim, kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma hipoteki, zajęcia lub inne obciążenia, czy występują zaległości wobec wspólnoty oraz czy uregulowano podatki lokalne. Analizujemy również opis nieruchomości, jej powierzchnię, przeznaczenie i zgodność dokumentów.

Jest to dokument informacyjny z hiszpańskiego rejestru nieruchomości. Pokazuje między innymi aktualnego właściciela, opis nieruchomości oraz ujawnione prawa i obciążenia, takie jak hipoteki, zajęcia, służebności czy prawa użytkowania.

Tak. Registro de la Propiedad i Catastro pełnią inne funkcje, dlatego powierzchnia, opis lub sposób oznaczenia nieruchomości nie zawsze są identyczne. Różnica nie musi automatycznie uniemożliwiać zakupu, ale powinna zostać wyjaśniona przed podpisaniem aktu.

Tak, pod warunkiem prawidłowego rozliczenia i wykreślenia hipoteki albo świadomego przejęcia określonego zobowiązania. W praktyce część ceny może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę banku sprzedającego, a sposób usunięcia obciążenia powinien być dokładnie opisany w dokumentach transakcji.

Przed sprzedażą należy uzyskać informację o stanie rozliczeń właściciela ze wspólnotą. Nie powinno się opierać wyłącznie na ustnym zapewnieniu sprzedającego. Zaległość może mieć znaczenie dla kupującego, dlatego sposób jej spłaty powinien zostać ustalony przed aktem.

Notariusz kontroluje legalność aktu i przekazuje stronom istotne informacje, ale działa bezstronnie. Nie zastępuje pełnej analizy wykonywanej wyłącznie w interesie kupującego, szczególnie w zakresie planów inwestycyjnych, wynajmu, dokumentacji technicznej czy regulaminu wspólnoty.

Kredyt i zakup nieruchomości na odległość

Tak, część hiszpańskich banków finansuje zakup nieruchomości przez nierezydentów. Bank indywidualnie ocenia dochody, walutę wynagrodzenia, kraj zamieszkania, historię kredytową i wartość nieruchomości. Przed podpisaniem bezzwrotnej umowy arras warto posiadać wstępną decyzję banku albo wprowadzić do umowy warunek uzyskania finansowania.

Tak. Kupujący może udzielić odpowiednio przygotowanego pełnomocnictwa osobie, która będzie reprezentowała go w ustalonym zakresie. Pełnomocnik może między innymi podpisywać dokumenty, załatwiać formalności i stawić się u notariusza, jeżeli pełnomocnictwo wyraźnie na to pozwala.

Tak, ale dokument przeznaczony do użycia w Hiszpanii musi zostać przygotowany w odpowiedniej formie. W zależności od miejsca podpisania mogą być wymagane tłumaczenie przysięgłe oraz apostille. Zakres pełnomocnictwa powinien zostać wcześniej uzgodniony z osobą prowadzącą transakcję.

Nie ma jednego terminu dla wszystkich transakcji. Zakup za gotówkę, przy gotowych dokumentach i braku obciążeń, może zostać przeprowadzony szybciej niż zakup na kredyt, nieruchomości zadłużonej albo lokalu od dewelopera. Termin aktu powinien być realnie ustalony w umowie przedwstępnej.

Formalności po zakupie nieruchomości

Po akcie należy rozliczyć odpowiedni podatek i złożyć dokumenty do Registro de la Propiedad. Następnie organizuje się przepisanie umów na prąd, wodę, wspólnotę i inne usługi związane z nieruchomością. Akt notarialny wraz z potwierdzeniem rozliczenia podatku stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do rejestru.

Najczęściej klucze są przekazywane w dniu podpisania aktu i rozliczenia ceny, chyba że strony pisemnie uzgodniły inny termin. Przy odbiorze warto spisać stany liczników i przygotować protokół przekazania.

Nie. Zmiana właściciela nieruchomości nie zawsze powoduje automatyczną zmianę strony umowy z dostawcą mediów. Należy złożyć odpowiednie dokumenty i upewnić się, że wcześniejsze rachunki zostały uregulowane.

Tak. Wsparcie Palm Ocean Estates nie kończy się w momencie podpisania aktu. Pomagamy między innymi w przekazaniu nieruchomości, przepisaniu mediów, kontakcie z administracją, organizacji potrzebnych usług oraz rozwiązywaniu spraw pojawiających się po zakupie.

Wynajem nieruchomości i licencja VV

Nie. Możliwość wynajmu wakacyjnego zależy między innymi od przepisów regionalnych i gminnych, przeznaczenia nieruchomości, zasad obowiązujących w danym budynku, uchwał wspólnoty oraz statusu konkretnego lokalu. Informacja sprzedającego, że „wynajem jest możliwy”, nie zastępuje sprawdzenia dokumentów.

VV pochodzi od określenia vivienda vacacional i odnosi się do nieruchomości wykorzystywanej do krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego. Prowadzenie takiej działalności wiąże się z procedurą administracyjną, wpisem do rejestru oraz spełnianiem aktualnych wymagań.

Dla nowej działalności rozpoczynanej w budynku objętym wspólnotą właścicieli obowiązują przepisy wymagające uprzedniej, wyraźnej zgody wspólnoty. Zmiana weszła w życie 3 kwietnia 2025 roku. Sytuację lokali, które legalnie prowadziły działalność wcześniej, należy analizować oddzielnie, ponieważ przepisy przewidują zasady przejściowe.

Nie należy zakładać, że samo podpisanie aktu automatycznie przenosi wszystkie uprawnienia związane z wynajmem turystycznym. Trzeba sprawdzić datę rejestracji, dane właściciela i operatora, podstawę prowadzenia działalności, regulamin wspólnoty oraz procedurę zgłoszenia zmian po sprzedaży. Każdy taki przypadek powinien zostać zweryfikowany indywidualnie. Oficjalny system przewiduje między innymi zgłaszanie zmian danych dotyczących zarejestrowanej działalności.

W wielu przypadkach tak, ponieważ zwykły wynajem mieszkalny podlega innym zasadom niż krótkoterminowe zakwaterowanie turystyczne. Przed zawarciem umowy należy jednak sprawdzić przeznaczenie nieruchomości, regulamin kompleksu oraz aktualne przepisy.

Tak. Analizujemy dokumenty konkretnej nieruchomości i nie opieramy się wyłącznie na opisie oferty. Jeżeli celem klienta jest wynajem, informacja ta powinna zostać przekazana jeszcze przed rezerwacją, ponieważ może mieć wpływ na wybór budynku, lokalizacji i sposobu finansowania.

Tak. Dochody uzyskiwane z nieruchomości położonej w Hiszpanii podlegają hiszpańskim obowiązkom podatkowym. Sposób obliczenia podatku i możliwość rozliczenia kosztów zależą między innymi od rezydencji podatkowej właściciela, rodzaju najmu i świadczonych usług.

Potrzebujesz odpowiedzi dotyczącej konkretnej nieruchomości?

Każda nieruchomość ma inną historię, dokumentację, wysokość opłat oraz możliwości użytkowania. Przed podjęciem decyzji sprawdzamy stan prawny oferty, obciążenia, koszty zakupu i utrzymania, zasady wspólnoty oraz — jeżeli jest to ważne dla kupującego — możliwość prowadzenia wynajmu.

Skontaktuj się z Palm Ocean Estates, a przeprowadzimy Cię przez cały proces — od wyboru nieruchomości i weryfikacji dokumentów po akt notarialny, przekazanie kluczy i formalności po zakupie.

 

Informacje zamieszczone na stronie mają charakter ogólny i nie zastępują indywidualnej analizy prawnej ani podatkowej konkretnej transakcji. Przepisy i procedury mogą się zmieniać.